주택임대사업자 혜택 정리해 보아요

오늘은 주택임대사업자 혜택에 대해서 알아보려고 하는데요. 먼저 알아두어야 할 부분을 정리하고 본론을 이야기해보려고 합니다. 주.택.임.대.소.득은 소득의 크기와는 관계없이 전부 신고대상인데요. 월세 금액이 많고 적음을 떠나서 발생이 된다면 무조건 신고를 해야 하는 의무사항이기도 합니다. 2019년 귀속 분까지는 2천만 원 이하인 경우에 신고하지 않아서 제도가 바뀐 부분에서 혼란이 야기되기도 했는데요. 그러나 모르고 넘어가게 될 시에 이후에 가산세가 붙게 되는 등 더 당황하게 됩니다. 그러니 신고준비를 철저히 해야 합니다. 즉 신고 시에 명확한 기준을 파악하는 것이 중요합니다. 즉 보유를 하고 있는 주.택.수에 따라서 그 기준이 달라지는데요. 1'주'택의 경우 본인은 임차 거주하고 소유한 주'택을 임대한 경우에는 예외 대상이 됩니다.  

또한 해당 1'주'택의 기준시가가 9억 원을 초과하게 되면 월세 신고 및 납부의 대상이 되는데요. 2주'택'자는 보증금과 관계없이 간.주.임.대.료를 부과하는 대상이 아닙니다. 전용 40㎡ 이하 이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택은 주.택 수에 합산하지 않습니다. 3'주'택 이상은 보증금 합계가 3억 원을 초과를 하게 되면 간.주.임.대.료를 과세합니다. 이때 알아두어야 하는 부분은 주.택.임.대.소.득에는 두 가지가 있다라는 것인데요. 매월 발생하는 월세 그리고 계'약 기간 동안 담보로 제공받는 보증금 또는 전세금 입니다. 월세란 금액이 명확하지만 보증금은 수입금액을 제대로 파악하기 어려워서 세법에서 별도로 정하는 방법으로 계산을 하는데요. 이을 세법에서 간.주.임.대.료라고 칭함을 알고 있으면 됩니다. 이렇게 정리가 된 상태면 주택임대사업자 혜택을 알아볼 수 있는데요. 

그럼 본격적으로 주택임대사업자 혜택을 알아보겠는데요. 연간 합계액 2천만 원 이하인 경우에는 분리과세하며 다른 소득과 합산하지 않고 14% 세율로 납부합니다. 요건을 갖춘 경우에는 필요경비 60%를 공제 가능합니다. 만약 임.대.소.득 이외의 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하인 사람이라면 추가적으로 2백만 원을 더 공제받을 수 있으며 마찬가지로 등록이 되어있다면 요건을 갖춘 경우에 한해 2백만 원의 2배인 4백만 원을 공제받게 됩니다. 이렇듯 등록되어 있고 요건을 갖춘 경우에는 추가적인 혜택을 받을 수 있습니다. 세액감면 혜택으로 2020년 귀속분 기준으로 단기(4년)민간임대주'택으로 등록된 경우 30%, 장기(8년)민간임대주'택으로 등록된 경우라면 75%를 적용받을 수 있습니다. 

다만 주택임대사업자 혜택의 요건을 갖추지 못한 경우이거나 의무임대의 기간을 채우지 못한 경우에는 감면 혜택을 다시 추징하게 됩니다. 그러나 지난 해 법 제도 변경으로 의무임대기간 종료로 자동말소 되거나 아파트 또는 단기(4년)민간임대주택 사업자로 자신 말소한 사람은 예외적으로 면제가 되겠습니다. 그런데 어떤 경우에는 취소를 하고자 하는 분들도 있습니다. 이때에 취소가 가능한 경우가 몇 가지 있어 살펴볼 수 있는데요. 총 7가지가 있으니 차례대로 보겠습니다. (1) 경제적 사정 입니다. 부도나 파산 등의 불가피한 경제적 사정을 증명하려 사전에 허가를 받은 경우 취소할 수 있습니다. (2) 운영이 어려운 경우 입니다. 2년 연속 수익보다 지출이 큰 적자의 상황이라면 2년 간 미임대, 즉 공실이 20% 이상이고 특정 주.택이 공실 이라면 예외적으로 취소가 가능합니다. 

(3) 등록 임대 주.택 철거 입니다. 재건축과 재개발 등의 정비사업으로 멸실이 되어 계속할 수 없는 경우에 해당되며 혜택 중에서는 가장 큰 주택임대사업자 혜택을 가질 수 있었던 기간에 등록한 경우는 멸실 기간을 제외하고 유지할 수 있으니 고민해보아야 합니다. (4) 등록 이후 1개월이 지나기 전 입니다. 등록을 한 날로부터 1개월 전에는 취소가 가능하고 이 경우 계'약에 존재하더라도 가능합니다. 그러나 등록할 때 감면 받은 세금은 반환해야 합니다. (5) 소유권 이전 지연 경우 입니다. 분양을 받게 된다면 준공 전에 미리 등록하시는 분들이 많은데, 분양 받은 주'택을 3년 이내 취득하지 못한다면 패널티 없이 취소할 수 있습니다. (6) 임대를 개시하지 않은 경우 입니다. (5)와 마찬가지로 분양 경우, 공실상태로 사게 된 경우에 해당됩니다. 이는 임'대가 시작되지 않은 경우 취소 가능합니다. (7) 의무임'대기간을 채운 이후 입니다. 기간이 끝나더라도 혜택을 유지해야 한다면 마찬가지로 사업자를 유지해야 합니다. 이때 임.대.료 증액제한을 준수해야 함도 알아야 합니다. 이를 모두 고려하여 판단해주시길 바랍니다.