가족간 부동산 매매 개념정리

아무리 가족이라고 하더라도 부동산 규제로 인해서 잘못된 판단을 하게 된다면 세금을 크게 낼 수 있어서 조심해야 합니다. 그래서 오늘 자칫 실수 할 수 있는 부분 이기도 한 가족간 부동산 매매 주의사항을 알려드리려고 합니다. 우선 가'족간의 거래가 있다면 이는 양도가 아니라 증여로 판단을 하는데요. 이는 증여세가 양도소득세에 비해 부담이 될 경우 회피하려고 파는 듯이 하여 이전을 하는 것을 막고자 하는 목적 입니다. 그래서 정상적으로 진행된다 라고 알려주는 금융거래내역서, 계'약서 등으로 입증을 해야 인정받을 수 있는데요. 그러나 이렇게 입증한다고 해서 문제가 안 되는 것이 아니라 "적정한 가격 안에서 거래"가 되어야 하는 것이 중요합니다. 아무래도 당사자가 모두 가족이라면 세금을 줄여보려는 목적으로 시중의 거래되는 가격 보다 낮게 책정할 수 있기 때문인데요. 

그러니 세법상 시가의 5%와 기준금액 3억 원 중 적은 금액 범위 이내에서 거래되어야 할 것 입니다. 어기게 된다면 거래된 가격을 인정하지 않으며 시가를 기준으로 양도소득세를 매기게 됩니다. 그리고 가격이 시가의 30% 혹은 3억 원을 넘어서게 된다면 이러한 거래를 통하여 이득을 취한 사람에게는 증여세가 과세됩니다. 그리고 가족간 부동산 매매 중 증여, 무상 임대에 관한 상황도 이해를 잘 하고 있어야 하는데요. 그 중 가족 간의 증여 재산에 대한 이월과세를 알아두어야 합니다. 증여 받은 부동산을 5년 이내에 양도하게 된다면 증여자의 취득가액을 승계하여 양도세에 과세하게 됩니다. 그리고 무상임대 시에 발생할 수 있는 증.여.세가 있습니다. 이는 부동산을 무단으로 사용하는 데에 따르는 이익을 산출하여 5년간 이익 합계액이 1억 원 이상일 경우에 무단으로 사용한 임.대.료에 대한 증여세를 과세합니다. 

결론적으로 가.족 이라고 하더라도 거래를 할 시에는 실제로 금전이 오갔다라고 증명이 가능한 입증자료가 있어야 합니다. 그래서 현금이 오가는 것 보다는 계좌이체로 남겨두는 것이 필요합니다. 그래서 돈을 빌린다고 하더라도 차용증 작성, 공증받기 등으로 사실관계를 명확하게 남겨두는 것을 필요로 합니다. 그리고 내가 자금을 빌린 경우더라도 매월 정적한 금액의 이자율을 지급해야 합니다. 그리고 이자와 원금 납입 내역에 대해서 증빙서류를 챙겨두는 것이 필요합니다. 그리고 가족간 부동산 매매에서는 배우자 증여가 가장 궁금한 부분일 것인데요. 이때 포인트는 6억 원이 넘으면 증.여.세를 내야 한다는 것입니다. 즉 6억 원까지는 공제가 되며 이를 넘게 된다면 배우자도 증.여.세를 내야 합니다. 그때마다 공제되는 것이 아니라 10년 동안 증여금액을 모두 합산하여 판단하는 것이기 때문에 과거 10년 동안에 이루어진 금액을 확인해볼 수 있어야 합니다. 

그리고 사후 배우자에게 상속해준다면 배우자가 상속을 받은 금액에 대해서는 상.속.세를 계산 시에 공제를 해주게 됩니다. 다만 배우자가 상속받은 금액 전체를 다 공제해주는 것은 아니며 배우자의 법정 지분과 30억 원 중 적은 금액을 한도로 공제를 해줍니다. 간혹 배우자가 상속받을 시 30억 원이 전액 공제받은 것으로 오해하게 되는데 배우자 법정지분이 한도라서 30억 원이 모두 공제되지 않을 수 있습니다. 더불어 가족간 부동산 매매에 해당되지는 않으나 공동명의로 집을 구매하게 되는 경우가 있습니다. 그때에도 증.여 금액을 잘 따져볼 수 있어야 하는데요. 아내랑 공동명의로 집을 구매한다면 배우자의 몫을 대신 내준 금액이 6억 원을 넘게 되면 문제가 세금에 문제가 될 수 있습니다. 

이렇게 가족간 부동산 매매를 할 시에 주의해야 하는 부분을 하나씩 살펴보았습니다. 아무리 피가 섞인 남이 아닌 사람들인데 무슨 문제가 있냐 할 수 있지만 여러 문제가 발생할 수 있어 정해놓은 부분이 있으니 이에 따라 지켜주어야 세금을 폭탄 맞는 일이 없습니다. 그러니 전반적인 부분을 고려하여서 진행해주시면 되겠습니다.