양도소득세 장기보유특별공제 개념정리하기

우리는 살아가면서 부동산을 사고 팔고 하는 일이 생기는데요. 그때에는 세금에 대해서 잘 알고 있어야 합니다. 정확한 개념을 이해하고 있지 않는다면 세금을 폭탄 맞거나 당황하는 일이 생길 수 있습니다. 그래서 오늘 잘 안다면 활용해 볼 수 있는 양도소득세 장기보유특별공제를 알아보아야 합니다. 이는 장기적으로 보유하고 있는 건물 또는 토지를 넘기게 되었을 때 그 차익의 일정한 비율을 보유 연수 별로 공제해주는 제도 입니다. 정부에서는 고가의 1주택 보유자에게 세금의 부담을 줄여주며 건전하게 부동산을 소유하고 투자를 하도록 유도하게 하는 측면에서 시행하고 있는 것 입니다. '대상'이 되는 것으로는 국내 소재로 등기된 물건 입니다. 자세하게 보자면, 기본적으로 3년 이상 보유를 하고 있는 건물과 토지, 조합원입주권이 대상이 되고 9억 원 초과 고가의 1주'택 보유를 한 자, 비사업용 토지, 조정대상지역 외 1세대 다주택자인 경우 받을 수가 있습니다. 

그런데 조정대상지역 안에서 1세대 다주택자 이거나 미등기 자산, 국외 자산을 보유한 자는 양도소득세 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 더불어 '보유기간'은 취득일로부터 양도일 까지 계산을 합니다. 기준일은 잔금일과 등기일 중 빠른 날짜로 정하게 됩니다. 이때 연수별로 공제율을 택하고 있어서 하루만 부족하더라도 낮은 세율을 적용 받게 되니 취득일, 양도일자를 정확하게 체크해주어야 합니다. 비율을 보면 3년 이상 보유 시에 연수에 2%를 곱하여 최대 30%를 적용하며 9억 원 초과하는 고가의 1주'택 보유자에 한해 보유를 한 연수에 8%를 곱하여 최대 80%를 공제해야 합니다. 그러나 세법 개정안이 발표된 이후에 9억 원 초과 고가 1주'택'자에 대해 보유 기간 별 공제율과 거주기간별 공제율로 구분하게 되었습니다. 

그렇게 9억 원 초과 고가 1주'택'자에 대한 양도소득세 장기보유특별공제의 경우에 보유 기간별 공제율은 3년 이상 보유를 하게 될 시에 보유 연수별로 4%를 곱하여 최소 12%, 10년 이상 보유를 하면 최대 40%까지 공제가 가능합니다. 거주 기간별로는 2년 이상 가지고 있을 시에 연수별로 4%를 곱하여 최소 8%에서 10년 이상 거주 시 최대 40%를 공제받게 됩니다. 이는 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용이 됩니다. 그리고 2021년 1월부터 시행이 되는 부분을 살펴보겠습니다. 우선 10억 원 초과일 시 최고세율로 인상이 되어 45%가 되었는데요. 이외 분양권이 주택 수에 포함이 되며 이는 2021년 1월 이후 취득한 분양권도 포함이 되니 알아두어야 합니다. 그리고 거주요건이 추가된 부분이 있습니다. 앞서 설명을 했지만 보유기간 4%, 거주기간 4%로 구분 적용하여 10년 이상 보유할 시에라도 10년 이상 거주를 해야 최대 공제율 80%가 적용될 수 있습니다. 

또한 1세대 1주택 비과세 보유기간 산정방식 변경이 되었습니다. 2주택 이상 보유를 했던 세대가 1주택이 되었다고 하더라도 면제를 받기 위해서는 해당 주'택 취득 일이 아니라 다른 주택을 모두 처분한 날로부터 기간이 산정된다는 부분으로도 변화되었습니다. 만약 1세대 1주택이 아닌 경우라면 고가주택의 양도소득세 장기보유특별공제를 알아두어야 하는데요. 이는 3년 이상 보유부터 받을 수 있으며 보유하고 있는 기간에 따라서 연 2% 공제율이 적용이 됩니다. 그래서 3년 이상~4년 미만일 경우 6%, 4년 이상~5년 미만은 8%로 해가 지날 수록 2%씩 올라가게 되는데요. 최대 공제율을 보면 15년 이상 보유일 때 30%를 받을 수 있게 됩니다. 이 경우에도 조정대상지역의 다'주'택'자라면 2018년 4월 1일 이후 양'도분 부터는 해당이 안됩니다. 

그리고 양.도.가.액이 12억 원을 초과하는 1세대 1주택자는 차익에 따라서 양도소득세 장기보유특별공제가 달라지게 됩니다. 법이 개정되고 나서의 양'도를 하는 1세대 1주택자는 12억 원을 초과하는 차익에 대해 과세하게 됩니다. 이는 앞서 언급한 부분과 연결되어 보유기간과 거주기간에 따라 각 연 4%씩 적용을 받아서 10년 보유 및 거주를 했다면 최대 80% 공제받게 됩니다. 그러나 개정이 된 이후에 취득하게 되는 분부터는 달라지게 됩니다. 차익 별로 차등하여 적용하는 개정안이 나왔기 때문입니다. 거주기간에 대한 공제율은 그대로지만 차익이 5억 원 이상이 되면 보유기간 별 공제율은 한도를 적용합니다. 이는 법 시행일 이후 취득하게 된 분에 대해서 적용이 됩니다. 이런 부분을 모두 참고하여 알아두시길 바랍니다.