상가 임대차보호법에 대한 정리

임대인, 임차인 모두 피해보지 않도록 하는 것이 상가 임대차보호법 인데요. 이제는 불황의 시기가 되었으며 어느 쪽도 피해를 보지 않도록 하는 법이 있으니 이를 적극 활용해볼 수 있어야 합니다. 그러기 위해서는 그만큼 잘 알 고 있어야 하는데요. 정의를 보자면 상가건물 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 2001년 12월 29일에 제정된 법률 입니다. 본래 영세상인들을 보호하고자 제정된 것인데요. 만약 이에 반하여 임차인에게 불리한 약정을 하게 되면 모두 무효화가 됩니다. 이를 강행규정 이라 하는데요. 해당되는 내용으로 "계약갱신요구권"이 있습니다. 이는 임차인이 계약 갱신을 요구하게 되면 정당한 이유 없이 거절할 수 없다라는 권리 인데요. 이에 관련하여 개정된 부분이 있어 살펴보아야 합니다. 

즉 상가 임대차보호법 중 "계약갱신청구권"은 기존 5년에서 10년까지 연장이 되며 임차인이 원하게 되면 10년간 영업을 유지할 수 있습니다. 또한 이에 대한 개정은 20년 10월 16일에 이루어졌고 시행 전에 체결된 경우더라도 갱신 된 법의 적용을 받을 수 있습니다.  이와 더불어 알아두어야 할 부분은 "묵시정갱신"입니다. 이는 계.약 만료시점이 될 때까지 서로 의사를 표현하지 않은 경우에 1년이라는 기간을 동일한 조건하에 묵시적으로 체결하는 것으로 보는데요. 그런데 이 또한 예외가 있습니다. 사유로는 (1) 3기의 차임 액에 해당하는 금원을 연체한 경우 (2) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적물을 전대한 경우 (3) 건물이 철거 혹은 재건축하는 경우 (4) 임차인이 건물을 고의나 중과실로 파손한 경우 (5) 건물이 멸실 되는 경우 등입니다. 

이외 상가 임대차보호법에 해당하는 주요 내용으로는 "차임증가청구권"도 있습니다. 이는 월차임의 5%를 초과해서 증액할 수 없다라는 것 인데요. 또한 정당하게 권리금을 받을 수 있도록 하는 "권리금 보호 제도"가 있습니다. 즉 상가임차인의 대항력으로 주인이 바뀌거나 권리를 주장하는 제3자로부터 대항을 할 수 있는 "대항력"을 가지게 되기도 합니다. 이렇듯 내 권리는 내가 지킬 수 있도록 하는 제도가 충분하지만 크고 작은 분쟁인 곳곳에서 발생하게 됩니다. 그러니 이런 내용은 물론이고 분쟁을 방지할 수 있는 방법을 알아두는 것이 필요한데요. 갱신에 대한 의사의 경우 명확하게 서면으로도 남겨두는 것이 필요합니다. 즉 관련하여 갱신을 하거나 해지를 하려는 의사를 정해진 기간인 만료 전 6개월~1개월에 서면형태로 명확하게 하여 나누어야 합니다. 

상가 임대차보호법으로는 만료 전 1개월로 정하고 있으니 권리금 회수기간이 6개월로 개정이 되어 의사도 마찬가지로 만료 전 6개월 에는 확인을 하여야 합니다. 더욱이 보호를 받으려면 조건을 꼼꼼하게 확인을 하여야 하는데요. (1) 사업자등록에 대상이 되는 상가건물 (2) 환산보증금 범위에 속할 것 입니다. 이중 "환산보증금"은 "보증금+월세X100" 입니다. 그런데 이는 지역마다 차이가 있어 확인을 해두어야 합니다. 서울의 경우 상한액은 9억 원이며 부산 및 과밀억제권역은 6억 9천만 원 이며 광명시, 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주는 5억 4천만 원이고 그 밖의 지역은 3억 7천만 원 입니다. 또한 계.약을 진행하기 전에 주의사항도 알아둔다면 손해 보거나 피해를 보는 일이 없겠습니다. 

그럼 상가 임대차보호법도 중요하지만 주의해야 할 부분을 알아보고 마무리하겠습니다. 꼭 권'리'계'약을 체결하고 이전의 점주에게 권리금을 내야 합니다. 더불어 이전의 점주의 시설권리금(주방설비, 에어컨 등)과 영업권리금(단골손님, 영업 노하우 등)도 종합해서 적절하게 조율하여야 합니다. 더불어 관리비와 월세를 확실하게 확인을 하여야 하며 건축물대장을 열람하여 위반 건축물 표시가 있는지 체크를 해주어야 합니다. 또한 등기부등본을 확인하고 계'약 당시의 시점으로 원상회복의무에 대한 범위도 명확하게 정해야 합니다. 이외 특약사항도 확인한다면 꼼꼼하게 체결하게 될 것 입니다.