분양권 양도소득세 쉽게 알아봅시다

오늘은 "분양권 양도소득세"에 대해서 알아보려고 합니다. 그러나 관련한 부분을 다 같이 보아야 이해가 쉬운데요. 이제는 점차 내 집을 가지려는 것이 힘들어지고 있으며 만약 저렴한 가격을 가지고 있는 아파트를 로또 라고 이야기를 할 정도로 분양을 생각하는 분들이 늘고 있습니다. 그리고 연관되어 잘 사용하는 용어로는 분.양.권이 있는데요. 이는 아파트 당첨권이며 또 입.주.권은 재개발과 재건축 조합원들이 소유를 한 신축주택에 대한 소유권 입니다. 이 두 개의 용어는 주택을 가질 수 있는 권리이며 양도세 과세대상이 됩니다. 그러나 계산에서는 차이가 있어서 이를 나누어서 알아보아야 하는데요. 먼저, 분.양.권은 소유하게 되었을 때 다주택자 라면 그 시기를 주의해야 합니다. 이제까지는 다'주'택'자 라고 할지라도 팔 때에는 분.양.권은 주택 수에 포함이 안되었는데요. 

이는 주'택 자체가 아니라 취득이 가능한 권리이기 때문입니다. 그러나 2021년 1월 1일 이후의 양도분 부터는 달라지게 되는데요. 다주택자의 경우 조정대상지역 내에서 팔게 되는 경우에 분양권 양도소득세 중과를 위한 주'택'수를 계산 할 때 포함이 되는 것으로 법이 바뀌게 되었습니다. 그러니 분.양.권이 있는 상태에서 종전의 주'택을 판다 라고 한다면 세금을 잘 따져보는 것이 중요합니다. 만약 분.양.권을 소유한 1주택자라면 비과세 여부가 궁금할 수 있습니다. 즉 1세대 1주택자 이며 비과세 요건을 갖추었으나 분.양.권도 보유하고 있다면? 이때에는 분.양.권이 부동산에 해당하는 주'택으로 변하려면 완공이 되어야 합니다. 그리고 잔금 납부도 완료가 되어야 하는데요. 그래야 완전하게 주택으로 취급을 받을 수가 있습니다. 그러니 앞서 언급했던 사례에서는 비과세를 받을 수 있습니다.  

그리고 다수의 경우에 해당하는 사례로 분.양.권에 프리미엄이 붙어서 이를 팔게 되었다면? 이 역시 분양권 양도소득세에 대해 신고와 납부를 해야 합니다. 그리고 이를 계산할 때에는 프리미엄(양도가액-분양권 취득가액)에 필요한 경비와 기본공제 250만 원을 빼고 세율을 곱하면 됩니다. 그리고 이때 세율은 보유기간에 따라 다른데요. 예로 1년 미만을 보유하고 나서 양'도를 하게 된다면 세율은 50% 이며 2년 미만 보유 시에는 40%이고 2년 이상 보유하면 기본세율인 6~42%로 과세가 됩니다. 그런데 2018년 1월 1일 이후 양도하는 조정대상지역의 분.양.권은 보유기간에 상관없이 양도차익의 50% 세율로 중과가 됩니다. 단, 조정대상지역의 공고일 전에 계'약을 하고 계'약'금을 받는다면 또는 양도자가 만 30세 이상이거나 배우자가 있는 경우로 양도를 할 시에 무주택자이면서 다른 분.양.권이 없다면 중과를 받지 않고 보유기간에 따른 세율이 적용됩니다.  

그럼 이럴 경우 분양권 양도소득세의 예를 들어보자면 조정대상지역 안에서 분.양.권을 보유하고 있을 경우 무주택자라면 이를 팔았을 시 세율적용은 어떻게 되는 걸까요? 이는 조'정대상 지역으로 지정된 경우이므로 양도차익의 50%를 세금으로 내야 합니다. 그러나 무주택 세대라서 보유한 기간이 중요한데요. 2년 이상 보유 시에 기본세율 6~42%를 적용하게 됩니다. 만약 조정대상지역이 아니라면 비조정대상지역의 분양권을 2년 이상 보유하면 기본세율 6~42%를 내게 됩니다. 그리고 만약 많이들 사용하는 방법에 해당하는 사례로 잔금을 완납하지 않고 소액을 남겨놓은 상태에서 분.양.권을 파는 경우가 있습니다. 이 경우에는 분.양.권의 양'도로 보아야 하는지 혹은 주'택의 양'도로 보아야 하는지에 대해서 알아보겠는데요. 이때! 분.양.권의 양'도로 보게 된다면 취득세를 내지 않아도 됩니다. 그러나 반대의 경우라면 내야 합니다.  

그리고 분양권 양도소득세인지 주택인지에 따라서도 세율이 달라지게 됩니다. 그래서 취득세와 양도세율도 부담스럽지 않게 하려고 소위 말하는 꼼수를 사용하다가 적발되는 경우가 있는데요. 이렇듯 잔금을 조금 남겨두고 분.양.권을 넘기게 되는 경우에 해당하는데요. 이를 신고해서 세금을 줄이려고 하는 것 입니다. 그러나 지방세법을 통하여 보면 등기등록 여부에 관계없이 대금 지급 등 실질적 요건을 갖춘 경우에는 사실상 취득으로 보게 되며 취득세를 내야 한다고 규정하고 있습니다. 그리고 판례를 보더라도 이럴 경우 70% 세율로 중과된 경우가 있습니다. 그러니 이런 부분도 조심해야 할 것 입니다. 오늘 전반적인 부분을 확인했으니 혹시나 당황하는 일이 없기를 바랍니다.