지속되는 ‘집값 하락’ 규제지역 해제로 이어질까?

 

연일 부동산 뉴스가 화재가 되고 있습니다. 그 중에서도 하락세가 전혀 보이지 않았던 집값 하락이 조금씩 이어지고 있다는 시장의 분위기가 관측이 되고 있다고 하는데요. 서울은 물론 지방까지 전반적인 하락장이 조금씩 이어진다고 보고 있습니다. 물론 각 전문가집단 마다 집값 하락에 대한 전망은 모두 다르지만 현재의 분위기로 미루어볼 때 하락장은 어쩔 수 없이 올 수 밖에 없다라고 보여집니다. 하락장이 찾아온건 현 정부 집권 이후 거의 처음이 아닐까 싶습니다. 규제가 강화하면서 2017년 8.2대책이 발표된 이후로 하락이 된적이 전혀 없으니까요. 하락이 오면 좋은 사람과 좋지 않은 사람이 나뉘어지게 될 것 입니다. 그동안 하락장을 기다려온 사람들에게는 기회가 되겠지요. 

 

 

하지만 영혼까지 끌어모아 대출받고 퇴직금까지 빼서 거기에 부모님 찬스와 가진거 없는 거 모두 투자하며 내집마련에 성공한 사람은 전전긍긍할 수 밖에 없을 것 입니다. 적게는 1억에서 많게는 2억원정도까지 집값 하락이 이어지고 있는 흐름을 확인할 수 있는데요. 여기서 중요한 건 시장을 일반적으로 놓고 볼 때 앞으로 이러한 하락장이 얼마나 갈 것인가? 이지 않을까 생각이 듭니다. 또한 상승장으로 반등이 이어질까 하는 부분들 역시 집을 가진 특히 다주택자 또는 투기 세력들의 경우 궁금한 부분이 되지 않을까 생각이 듭니다. 그런데 안타깝게도 하락장은 제법 오래 갈 전망이고 원래대로 또는 그 이하로도 내려갈 가능성이 있다고도 합니다.

 

 

제 개인적인 견해로는 현재의 집값 하락이 분명히 단기적 흐름은 아닐 것이다 라고 생각을 하고 있습니다. 금리 인상과 더불어 세계 경기 지표를 확인해 보았을 때 현재까지 비이상적인 현상과 흐름으로 아파트 가격이 올랐을 뿐 원래대로라면 약보합세 장으로 꾸준하게 이어졌어야 할 시장 환경이었다 라고 판단하고 있습니다. 물론 저와 완전히 반대로 다르게 생각하시는 분들도 계실겁니다. 물론 그들의 의견 또한 존중하는 입장 입니다. 오랜기간 부동산 실무를 경험해왔고 실제 현장에서 체감하는 부분들은 더욱 더 악화되는 지표들로 이어질 뿐 긍정적인 시그널은 향후 3년 5년 내 보이지 않는 것이 사실 입니다. 

 

 

따라서 현재 우리나라의 아파트는 규제지역 vs 비규제지역으로 구분이 되고 규제지역은 다시 조정지역과 비조정지역 거기에 투기과열지구 등으로 세분화가 되어 있습니다. 현재 규제지역에 속한다면 문제가 되는 것이 대출관련 입니다. 자금 조달에 대해 아주 어려움을 겪었던 부분들이 다시금 해제가 된다면 현재의 기준으로 보아 1주택자 기준 약 70%까지 가능해 짐에 따라 조금 더 내집마련이 수월해 질 것으로 보입니다. 하지만 하락장이 얼마나 갈지 어느 수준일지는 어느누구도 예단 및 예측을 할 수가 없을 것 입니다. 만약 그것을 내 말이 100% 맞습니다 라고 이야기 한다는 건 사기일 확률이 매우 높습니다.

 

 

과거부터 현재까지 집값하락 그리고 부동산의 시장흐름은 변동성이 있어 왔습니다. 결과론적으론 오르락 내리락 했다는 점이죠. 부동산의 가격은 소득수준대비 그리고 물가상승률 기준 대비하여 차근차근 오르는 것이 맞으나 기존의 5년전 부동산 시장은 패닝바잉 사태를 불러일으켰던 당국의 오판으로 인해서 2배 3배 4배 5배까지 폭등을 하게 된 것이라고 볼 수 있습니다. 만약 여기에서 5배까지 오른 고점에서 집을 매수한 사람이라면 하락장에서 당연히 치명적일 수 밖에 없을 것입니다. 거기에 대출을 받을 수 있을대로 받았던 사람이라면 더더욱 말이죠.

시장이란 건 자율에 의해 가격이 결정이 됩니다. 당국에서 이렇게 저렇게 통제를 한다고 해서 바뀌거나 잡히거나 하지 않습니다. 실물 경제 지표를 이해한다면 오늘의 이야기에 대해서 어느 정도는 이해가 되지 않을까 생각이 드는데요. 일부 지방지역은 현재보다 더 큰 하락이 예상이 됩니다. 그나마 서울과 수도권 지역의 역세권 입지 등은 당분간 약보합세 또는 약간의 상승장으로 이어지지 않을까 예측이 됩니다. 지금까지 저의 개인적인 의견이오니 단순 참고만 하시길 바랍니다. 

어떠한 결과를 확정지어 이야기 하는 건 온당하지 못하다는 사실 꼭 기억해 주시고 부동산이든 금융시장이든 접근을 할 때에는 기본적인 지식은 갖추고 접근을 하셔야 혼란을 덜 겪에 됩니다. 기억해 주세요 :)