분양권 전매제한 및 기간에 대한 개념 정리

 

안녕하세요? 매일 설레임 입니다. 오늘 함께 공부 할 부동산 개념은 분양권 전매제한에 대해서 입니다. 그럼 그에 앞서 분양권이란 무엇을 의미하는지에 대해서 정확하게 알아 볼 필요가 있겠죠? 대한민국은 과거부터 현재까지 아파트 공화국이라고 해도 과언이 아닐만큼 부동산 투기화가 조장이 되어 있습니다.

당국에서는 어떠한 규제를 하고 정책을 내 놓았음에도 불구하고 정권 취약시기에는 반드시 투기세력에 의한 주택시장 교란 행위가 끊이지 않았었습니다. 그래서 실수요자들은 엄청난 피해를 받았으며 적기에 아파트를 매입하지 못한 수요자들은 소위 말하는 벼락거지가 되기도 했었습니다.

이러한 투기세력에 의한 부동산 가격의 거품 그리고 과도한 호가 담합 등을 억누르기 위해서 시행된 제도가 바로 분양권 전매제한이라는 조치 중 하나 입니다. 먼저 분양권에 대한 개념부터 요약 및 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

우리나라의 아파트 공급방식은 먼저 입주자를 모집하고 그 후에 시공을 하는 선분양제를 채택하고 있습니다. 물론 간간히 후분양제가 있기는 하지만 후분양제는 건설사에 높은 이익을 가져다 주지 못하기 때문에 대부분 선분양제를 채택하고 있죠.

그렇다면 실물이 없는 아파트에 대한 권리를 무엇으로 증명을 할까?에 대한 문제가 발생이 되는데요. 이때 계약금을 치룬 입주예정자들에게 입주할 권리를 부여한 문서가 바로 분양권 (=공급계약서)가 되는 것 입니다. 

과거에는 이러한 권리를 사고 파는 행위 (=전매, 등기전 매매)가 제한을 받지 않았습니다. 하지만 투기세력이 넘쳐나면서 이에 대한 제한을 걸어둘 수 밖에 없었던 것이 바로 분양권 전매제한인 것 입니다. 최초 시행 1980년대였고 활발해진 시기는 참여정부인 노무현 대통령 시절에 도입이 되었습니다.

 

 

그 이후 시장이 악화될 때 해당조치를 강화하거나 풀어주거나 둘 중 하나의 방식으로 완화했다가 규제를 했다가 하는 흐름으로 가고 있습니다. 기간에 대해서도 궁금하실 것 같습니다. 기간은 당국에서 정한 조치를 따르게 됩니다.

대개 시장 과열 조짐이 심각한 경우에는 등기 후까지 제한을 받습니다. 즉 실거주가 아니면 아예 쳐다도 보지 말아라 라고 하는 암묵적인 압력이 있다고 볼 수 있겠죠. 하지만 대개 투기과열이 심각하지 않은 정도의 지역이라면 대개는 입주전까지 입니다.

또한 지방권역의 경우 6개월인 곳도 종종 있습니다. 현 시점을 기준으로 6개월 밖에 제한을 두지 않는다? 그런 곳들은 투기가 거의 없는 실수요자 중심의 시장이라고 예측을 할 수가 있습니다. 서울과 수도권의 경우 입주후 8년까지도 거래를 막는 곳들이 있습니다.

 

 

그러한 곳들은 정말 심각한 과열 조짐이 있거나 내지는 하루 이틀 상간에 1억원 2억원씩 호가가 올라 버리는 이상 징후가 있는 곳들인데요. 특히 서울 권역의 경우에는 이미 인프라 조성이 완료가 되어 있는 곳들이 다수 입니다.

그래서 지방권역보다는 기본적으로 토지의 가격도 높고 하기 때문에 등기전 뿐만이 아닌 입주후 매매할 권리를 제한 하는 경우들이 발생을 하게 된 것이죠. 일각에서는 개인의 재산 침해 및 권리를 너무나 제한한다는 말들이 있었습니다.

하지만 현재의 정부에서도 그럴 수 밖에 없는 이유가 17년 8월 2일에 시행이 된 제도로 오히려 시장에 기름을 들이부었고 지속적으로 관망을 하다가 역대 최악의 상승이라는 꼬리표를 달게 되었기 때문에 극단적으로 제한을 하는 것이라고 할 수가 있는 것 입니다.

 

 

또한 분양권을 전매해야 할 수 밖에 없는 불가피한 상황하에서는 사업주체의 동의와 대통령령으로 인정하는 아래와 같은 케이스는 전매를 할 수 있습니다. 가장 대표적인 사례는 생업상의 사정으로 인해 세대원 전원이 해외 이주를 하는 경우 입니다.

이 경우는 어쩔 수가 없겠죠? 또한 당국에서 철저하게 투기를 막기 위한 조치를 내려둔 상황이기 때문에 매물도 없을 뿐 높은 매매가로 양도를 할 수 있는 상황은 아닌 경우들이 많습니다. 또한 제한 기간은 입주자 모집공고에 명시가 되어 있습니다.

따라서 지역별 공급 사업지별로 기간은 모두 다를 수가 있으니 정확한 확인은 ‘입주자 모집공고’를 통해서 확인해야 한다는 것 기억해 주시면 될 것 같습니다.